İstanbul’daki ofis piyasasına ve arz – talep istikrarına ışık tutan İstanbul Ofis Pazarı 2023 Genel Bakış Raporu yayımlandı. Raporda, Merkezi İş Alanı bölgelerinde yer alan A sınıf ofis binalarındaki boşluk oranının %13,2 olduğu kaydedilirken, A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalamasının 24,7 dolar olduğu belirtildi. Sarsıntı sonrasında yükselen inançlı yapı arayışının, ofislere talebi de artırdığı görüldü.
Ekonomik dalgalanmaların, döviz kurunun, sarsıntı risklerinin, global enflasyonun ve çalışma alışkanlıklarındaki değişimin İstanbul ofis piyasasına tesirlerini ortaya koyan İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 4. Çeyrek Raporu yayımlandı. Türkiye’nin önde gelen gayrimenkul şirketlerinden Propin tarafından 19 yıldır tertipli olarak hazırlanan raporun son sayısında, inançlı ofis muhtaçlığına yönelik talebin ofis boşluk oranlarını taban noktaya taşıdığı görüldü.
Rapora ait değerlendirmelerini paylaşan Propin Şirket Kurucu Ortağı Ebru Ersöz, “2023 raporu, ofis pazarındaki dönüşümlerin sırf ekonomik şartlara bağlı olmadığını, doğal afetlerin de pazar dinamiklerini etkileyebileceğini bir kere daha gösterdi. 6 Şubat sarsıntılarının akabinde güvenlik telaşları ve zelzeleye güçlü ofis talepleri, pazarın şekillenmesinde tesirli oldu” dedi.
A sınıfı ofislerin metrekare kira ortalaması 25 dolara dayandı
İstanbul Ofis Pazarı’nın 2023 dördüncü çeyrek periyodu özet bilgilerine nazaran, Merkezi İş Alanı (MİA) olarak tanımlanan bölgelerdeki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %13,2, B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı ise %9,2 oldu. MİA’da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında yıl boyunca %19’luk bir artışla metrekare başına aylık 24,7 dolar olarak ölçülürken, B sınıfı ofislerde metrekare başına aylık 10,1 dolar olarak belirlendi. MİA dışı bölgede Avrupa Yakası’nda A sınıfı ofis boşluk oranı %10,5 ve kira ortalaması 12,3 dolar düzeyindeyken, Anadolu Yakası’nda sırasıyla %10,6 ve 18,1 dolar oldu. Öte yandan yılın dördüncü çeyreğinde en yüksek kira, metrekare başına aylık 45 dolar ile Levent’te talep edildi.
Enflasyonist ortamın ve artan kira maliyetlerinin olumsuz tesirlerine karşın, yüksek ofis talebinin dikkat çektiğini belirten Ebru Ersöz, “Tüm şartlara karşın işletmelerin çağdaş, inançlı ve iş sürekliliği taahhüt eden ofis alanlarına yönelik talebinde gözle görülür bir artış yaşandı. 2023 ofis boşluk oranlarının, yüklü olarak yılın son iki çeyreğinde gerilediğini görüyoruz. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, yılın ikinci yarısında %15,4 ile son 10 yılın en düşük düzeyine geriledi. MİA dışı bölgede Anadolu Yakası’ndaki boşluk oranı ise son 5 yılda yarı yarıya azaldı. MİA’da maliyetlerin yeni doruklar kaydettiği bu devirde, gelişmekte olan ofis bölgelerindeki yeni ofis stoku da kullanıcı muhtaçlıklarını karşıladı. Örneğin Kağıthane, 2023 yılında gerçekleştirilen en büyük 5 kiralama yahut kurumsal satın alma sürecinden üçüne konut sahipliği yaparak, yükselen iş alanları ortasındaki yerini teyit etti” dedi.
Yeni stok eklenmiyor, kiralar artıyor
Ekonomik şartlar, finansmana erişimde zorluk, döviz kurları ve inşaat maliyetlerindeki artış üzere faktörlerin yeni ofis arzına pürüz oluşturduğunu belirten Propin Kurucu Ortağı Aydan Bozkurt, “Yatırımcıların yap-sat modelini uygulayabilecekleri konut ve türevi gayrimenkul projelerine yöneldiğini açıkça görebiliyoruz. İstanbul’daki ofis stoku, geçtiğimiz yıl yaklaşık 435 bin metrekarelik bir artışa işaret eden Batı Ataşehir menşeli büyümeyle kısmi bir artış yaşadı. Artan talebe karşın yeni ofis arzının hudutlu kalması, kira sayılarının 2023’te de yükselişini beraberinde getirdi. Ayrıyeten 2023’te daha fazla ofis binası liste fiyatlarını dolar cinsinden açıkladı. Tüm şiddetli şartlara karşın 2023’te İstanbul’da yaklaşık 279 bin metrekare ofis alanında kiralama ve kurumsal satın alma süreci tamamlandı. Çoğunlukla küçük ve orta ölçekli ofis alanlarında yaşanan bu hacimin içinde MİA’nın hissesi 83 bin metrekare seviyesindeydi” sözlerini kullandı.
Pazarda tamamlanan en büyük ofis kiralama sürecinin 22 bin metrekare büyüklüğünde olduğunu kaydeden Aydan Bozkurt, “Kapanan her dört süreçten birinin MİA dışında ve Anadolu Yakası’nda olması da dikkat cazibeli bir sonuç olarak öne çıktı. Propin olarak tek yetkili aracılık hizmeti verdiğimiz Ümraniye 19’da yaklaşık 11 bin metrekarelik ofis alanında yapılan kurumsal satın alma, bölgenin en büyük hacimli süreci oldu” diye konuştu.
İstanbul ofis pazarı 7,4 milyon metrekareye ulaşacak!
Yeni ofis projelerine ilişkin bilgilerle hazırlanan stok görünümüne de değinen Aydan Bozkurt değerlendirmelerini şu sözlerle sonlandırdı: “Yeni ofis arzının daraldığı bir yılı geride bırakırken, mevcut projelerden hareketle 2027 sonuna kadar İstanbul Ofis Pazarı’nın 7,4 milyon metrekare büyüklüğe ulaşacağını öngörüyoruz. Bu devirde, mal ve proje sahiplerinin iş dünyasının beklentilerine karşılık verebilme, çevresel faktörlere hassaslık gösterme ve çağdaş ofis alanları sunma eğilimleri, pazar rekabetinin de belirleyici ögeleri olacak. Bu dinamik ortam, dal paydaşlarını toplumsal ve çevresel değişimleri değerlendirmeyi teşvik edecek. Propin olarak yeni yılda lokal seçim ve pazardaki mevcut şartların tesirlerini gözlemlemeye, müşterilerimizi beklentilerine cevap verebilen ofis alanlarıyla buluşturmaya ve bölümün genel gidişatını yıllık raporlarımızla özetlemeye devam edeceğiz.
